沉寂多时的三四线城市土地市场，几乎已经是房地产市场中看不见的隐秘角落在线配资炒股，近两年来，排名靠前的市场化房企几乎都放弃了在三四线城市投资拿地。

　　然而，根据房地产研究机构克而瑞统计，在刚刚过去的2024年，竟然有4个三四线城市进入了土拍成交面积榜全国前十，分别是潍坊、盐城、济宁和保定。

　　在这些城市中，山东潍坊尤为突出，根据克而瑞数据，该市全年成交土地建筑面积达到1770万平方米，排到了全国第二位，仅次于陕西省省会西安，高于直辖市重庆。

　　而且，在2024年全国土地成交规模同比下降16%的背景下，潍坊的土地成交建面规模反而上涨了28%。

　　是什么企业在这样的三四线市场大规模拿地？

　　财政局控股公司频频拿地

　　冲上全国土地成交建面排行榜第二位的潍坊，其土地都卖给了谁？到底是市场化行为还是本土国资大规模兜底？

　　第一财经记者查阅了潍坊市公共资源交易中心网站，并统计了该市2024年12月出让的所有涉宅（含住宅用地和商住用地）土地情况，作为参考样本。

　　根据潍坊市公共资源交易中心网站中的成交公示，去年12月，潍坊一共成交了91宗涉宅用地，总成交建面达到282.7万平方米，总成交金额为133.2亿元，几乎所有地块都是底价成交。

　　随后，记者又对这91宗地块背后拿地企业的股权进行了逐个分析，结果显示，79宗地块由潍坊本地的国资企业拿下，其中又有77宗地块背后的拿地方为100%国资控股。

　　总体来看，在潍坊去年12月出让的所有涉宅土地中在线配资炒股，本地国资拿地比例接近90%。

　　再进一步对这些企业进行股权穿透，可以发现不少频频拿地的企业背后就是地方财政局。

　　比如：拿地的山东远创投资发展有限公司、潍坊晟泰投资发展有限公司背后都是潍坊高新技术产业开发区财政金融局100%控股；山东华邑发展有限责任公司股权穿透后的大股东为昌邑市财政局；山东隆丰建设开发有限公司、山东利得产业发展有限公司背后都是潍坊市坊子区财政局100%控股。

　　除此以外，像高密市国有资产运营中心、寿光市国有资产运营中心、昌乐县国有资产监督管理局、潍坊市坊子区国有资产运营中心等也频繁出现在拿地企业背后的控股股东名单中。

　　诚然，从辖区面积、人口、GDP等维度来看，潍坊在山东省内排名较高，其土地出让面积排名高有一定合理性。2023年，潍坊市的GDP（地区生产总值）达到7606亿元，排在山东省第4位。

　　辖区方面，这座城市位于山东半岛中部的地级市，下辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区4个区，以及青州市、诸城市、寿光市、安丘市、高密市、昌邑市6个县级市，临朐县、昌乐县2个县。整个辖区面积达到1.61万平方公里，在山东省内排名第2位。

　　根据当地的统计公报，截至2023年，潍坊的常住人口为937万人，在山东省内排名第四位。

　　2023年，潍坊市房地产开发投资606.1亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资518.2亿元，同比下降13.6%；办公楼投资15.8亿元，同比下降26.1%；商业营业用房投资23.9亿元，同比下降46.6%；商品房销售面积1009.9万平方米，同比下降10.3%。

　　而2024年1-7月份，潍坊完成房地产投资301.8亿元，同比下降29.6%，实盘股票配资平台已连续27个月为负增长，今年以来降幅呈逐月扩大趋势，2024年新增房地产项目累计开发投资46.7元，同比下降59.6%。

　　从销售情况看，2024年1-7月份，该市商品房销售面积为500.7万平方米，同比下降24.7%，完成商品房销售额307.4亿元，同比下降27.3%。

　　城投总体托底力度不减

　　除了潍坊，其他三四线城市也面临类似问题。

　　在克而瑞榜单中，江苏省盐城市去年全年出让土地建面1541万平方米。而中指研究院房企拿地统计数据则显示，仅盐城城投地产集团一家企业，去年的拿地面积就达到了216.1万平方米。

　　克而瑞数据显示，央国企依旧是2024年土地市场绝对主力，然而无论是混合所有制、民企还是央企，去年全年的投资金额均下降，前两者降幅超过50%。降幅最大的是混合所有制企业，较同期下降66%，金地几乎暂缓拿地，万科投资金额不足百亿，即便是今年拿地较为积极的绿城，拿地金额同比下降21%。而拿地金额最多的央国企降幅同样接近五成，保利、华润降幅在50%以下，中海、招商降幅达到62%。

　　在各类型房企拿地金额普遍下降的同时，城投则继续为土地市场托底，拿地金额反而较2023年同期增长36%。

　　大规模的城投托底拿地，带来了拿地开工率不足的问题。

　　在“丁祖昱评楼市2025年度发布会”上，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱就表示，2024年重点城市拿地开工率不足五成。

　　根据克而瑞统计，重点30城2023年至2024年上半年成交宅地开工率总体为47%，一线城市达到84.6%，二线城市仅有40.7%；一线城市开盘率达到67.9%，二线城市开盘率仅为35%，30城整体开盘率仅36.1%。丁祖昱在发布会演讲中提及，这些数据在三四线城市则更低。

　　拿了地为什么迟迟不开发？明源地产研究院认为，有些地方城投公司根本就没意愿开发，有些则没能力开发。当前，城投公司普遍面临着较大的化债压力，而地产项目开发需要大量的资金投入，而且城投托底拿的地，并非都具有很高的开发价值，就算开发出来也可能面临去化难题，城投的开发意愿自然也就不高。

　　此外，与房企相比，城投公司地产项目开发经验较少，有些城投公司以前甚至没有做过地产业务，团队配置不足、操盘经验不足、管理能力不强，也是城投做地产开发业务的一大障碍。

　　展望2025年，克而瑞认为，从土地成交规模角度来看，去库存仍将是房地产行业将要面临的主要挑战，因此土地成交规模应当保持与新房成交规模相适的低位在线配资炒股，若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，一级招拍挂土地市场成交规模也需要进一步压降。